В последнее время все чаще сталкиваюсь с ситуациями, когда органы власти подают иски к собственникам объектов незавершенного строительства об их изъятии путем продажи с публичных торгов.
01 марта 2015 года в Гражданском кодексе появилась статья 239.1, предоставляющая право органам власти изымать у собственников по решению суда объекты незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Условия, при которых законом допускается изъятие объектов незавершенного строительства:
- прекращение действия договора аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона;
- прекращение действия договора аренды земельного участка, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства;
- договор аренды земельного участка заключен после 01 марта 2015 года;
- строительство объекта, об изъятии которого просит орган власти, не должно быть завершено;
- нарушение срока строительства не связано с действиями органов власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Покупателям объектов незавершенного строительства следует обращать внимание на следующие моменты:
- дату заключения договора аренды земельного участка (договор считается заключенным с момента государственной регистрации договора);
- срок действия договора аренды земельного участка;
- цель предоставления земельного участка. Если земельный участок предоставлен продавцу для завершения строительства, и оставшегося срока аренды покупателю может не хватить для окончания строительства, то от приобретения такого объекта рекомендую отказаться.
В случае если всё же возник судебный спор об изъятии объекта незавершенного строительства, и отсутствуют основания для отказа органу власти в таком иске, следует сконцентрироваться на цене продажи объекта. Суд в решении об изъятии объекта незавершенного строительства должен указать начальную цену продажи такого объекта. В судебном заседании ответчику важно добиться, чтобы цена была наибольшей, что приведет к уменьшению финансовых потерь, вызванных изъятием его собственности.
Юрист по недвижимости Роман Крикун