В этой статье я укажу некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание должникам, в случае обращения взыскания на недвижимость, заложенную по ипотеке.
1. В своей практике я довольно часто сталкиваюсь с ситуациями, когда кредиторы завышают задолженность по кредиту за счет неправильного применения очередности погашения задолженности.
Очередность погашения требований по денежным обязательствам регулируется статьей 319 Гражданского кодекса, в соответствии с которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем — проценты, а в оставшейся части — основную сумму долга. Таким образом, закон предусматривает следующую очередность:
- расходы кредитора на взыскание (госпошлина, почтовые расходы, организация торгов);
- проценты по кредитному договору;
- сумма основного долга.
При этом, штрафы, неустойки и проценты по статье 395 Гражданского кодекса всегда погашаются в последнюю очередь. Соглашение об ином порядке погашения – ничтожно (пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).
Несмотря на вышеприведенные нормы закона, многие кредиторы в случае недостаточности денежной суммы, поступившей от должника, в первую очередь списывают на погашение всевозможных штрафов и пеней. Такое поведение кредиторов приводит к закабалению должников (когда все поступающие от должника платежи идут в счет погашения штрафов и пеней).
2. В случае обращения взыскания по договору ипотеки суд (в случае судебного взыскания), либо привлеченный оценщик (в случае внесудебного взыскания), устанавливает первоначальную цену, по которой будет продаваться недвижимое имущество.
Я часто сталкиваюсь с ситуациями, когда должники не оспаривают цену продажи заложенного имущества, предложенную кредитором. Такое поведение приводит к реализации недвижимости по заниженной цене и дополнительным убыткам должников.
3. В соответствии с пунктом 3 статьи 54 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.
Однако зачастую указанное право должниками либо вовсе не реализуется, либо подается в суд формальное ходатайство без указания обстоятельств, подтверждающих, что в случае получения отсрочки задолженность будет погашена.
Юрист по недвижимости Роман Крикун.